Ипотека на коммерческую недвижимость
На сегодняшний день в России успешно проходит выдача жилищных ипотек, однако ипотека на коммерческую недвижимость – не частое явление в современной России.
На сегодняшний день банковские аналитики уже создали программу для получения кредита для приобретения коммерческой недвижимости. Одна из программ включает в себя такую услугу как: продажа коммерческой недвижимости с полной оплатой на день покупки. Если у заемщика нет собственных средств, их можно занять, и под купленную недвижимость получить кредит. Такой вариант напоминает схему ипотеки. Что очень рискованно, согласитесь. Ведь нет никаких гарантий, не любой банк даст кредит под приобретенную на чужие средства недвижимость. А если что-то случится, договор сорвется, и что тогда? Каким образом заемщик сможет вернуть занятые средства?
Второй разработанный вариант не намного лучше. Он заключается в следующем: продавец недвижимости помогает заемщику получить ипотечный кредит. Т.е. заключается трехсторонний договор продавец-банк-покупатель. Собственник недвижимости выступает в роли поручителя за покупателя, передавая банку свою собственность в залог. Трудность в том, что мало кто согласится на совершение такой сделки. Спрос на рынке коммерческой недвижимости и так достаточно высок, он в любом случае легко продаст свою недвижимость. Помимо этого, цена на объект может быть выше рыночной, что тоже повлияет на решение банка.
Существует еще вариант покупки недвижимости на дочернее предприятие банка, что тоже очень рискованно. Например, если заемщик выплачивает 20-40% от цены объекта, т.е. подобно первоначальному взносу в ипотеке. А оставшуюся сумму для покупки объекта предоставляет банк. После этого дочернее предприятие передаст объект заемщику. Доля риска на лицо: банк всегда может расторгнуть договор, и недвижимость станет его собственностью. В Российских реалиях купить недвижимость зачастую означает купить бизнес. Как говорит Илья Шершнев, доверием банка можно заручится, только если знаешь руководство лично, а не как говорится «по визитке».
Есть и такие варианты, как покупка жилой недвижимости под офис, такие схемы практикуют украинские бизнесмены. В принципе ничего сложного нет, так как кредит на жилое помещение проще. А потом, всегда можно переоформить жилое помещение в нежилое и получится замечательный офис.
Очень настораживает то, что наши банки совершают такие сделки втихую, однако в этой сфере действительно много проблем. Со слов Николая Шитова проблемы следующего характера: нет долгосрочного финансирования, отсутствие определенных стандартов на разрешительную документацию, юридические аспекты не до конца проработаны, особенно с правами на собственность земли.
Одной из главных причин нераспрастраненности такого вида ипотеки является отсутствие долгосрочных пассивов у банков. Естественно инвесторы не спешат предоставить такое финансирование, слишком велик риск. Ну и сами банки пока не стремятся к привлечению долгосрочных средств на развитие данного направления.
На сегодняшний день главным препятствием не дающим развиваться коммерческой ипотеке и приостанавливающим заключение сделки, является неполный пакет правоустанавливающих документов на недвижимость, иными словами титул. В Москве в большинстве случаев пакет документов на здание не готов к оформлению сделки, так как необходимый договор о собственности на недвижимость отсутствует и за неимением такового заменяется договором аренды. Также отсутствуют некоторые нужные документы для юридического оформления сделки. Образец единого пакета документов необходимого для заключения сделки со списком входящих в него документов до сих пор не разработан юристами.
Для более четкого понимания этой проблемы рассмотрим проблему собственности на землю. Приобретая квартиру или коммерческую недвижимость, человек приобретает квадратные метры в многоквартирном доме, повисшие в воздухе. Ранее об оформлении земли в собственность никто не задумывался. При более тщательном рассмотрении оказывается, что земельный участок, на котором построен дом, не принадлежит собственнику квартиры. Земельная проблема усугубляется особенно, когда затрагивается судьба коммерческой недвижимости в отдельно стоящем сооружении.
Николай Шитов в одном из своих интервью, сказал, что для успешного решения данной проблемы нужно ориентироваться на мировой опыт, который привел к единому стандарту документы по коммерческой недвижимости описывающие титул. Также он сказал, что пресса и группы экспертов начали вести дебаты том, что нужно разграничить территорию для установления стоимости земли в зависимости от ее местонахождения и ситуации на рынке.
Илья Шершнев рассказал также о том, что коммерческая ипотека не имеет возможности наращивать обороты и развиваться из-за большого количества денег на раскаленном от проблем рынке. Рынок на сегодняшний день изобилует покупателями, имеющими немалые средства для совершения покупки. Продавцы в свою очередь хотят получить плату за недвижимость как можно быстрее, не желая ждать. При сложившийся ситуации высокого спроса на товар за наличный расчет, покупка его ипотечным способом проблематична.
Получается, что наращивание темпов развития рынка коммерческой ипотеки будет прямо пропорционально наличию банковских долгосрочных программ финансирования и от существования законодательной базы по обороту ценных бумаг на рынке, проверенным чистым титулом и правоустанавливающих документов на рассматриваемые объекты недвижимости.
Источник: магазин готового бизнеса